3.6 Centerområder og detailhandel

Centerområder

Centerområder kan anvendes til centerformål som f.eks. butikker, restauranter, boliger, offentlige formål, liberale erhverv, grønne områder, parkering og fællesanlæg samt aktiviteter, der ligner disse. I mindre omfang kan der være fremstillingsvirksomhed i tilknytning til butikkerne, men denne virksomhed må ikke medføre gener for de omkringboende.

De største centerområder i Halsnæs Kommune er Frederiksværk og Hundested. Derudover er der en række mindre centerområder i lokalsamfundene.

Detailhandel

Detailhandel skal som udgangspunkt placeres i bymidterne eller de 6 lokalcentre. Årsagen til at regulere placeringen af detailhandel er blandt andet et ønske om at samle detailhandlen i bymidterne, så detailhandlen kan være med til at understøtte aktiviteterne her og være med til at skabe et spændende bymiljø. Områderne til detailhandel er planlagt sådan at de er tilgængelige i både bil, på cykel og til fods. Bymidterne er godt betjent af lokalbanen og busser.

Detailhandelsstruktur

Halsnæs Kommune har to store bymidteområder (Frederiksværk bymidte og Hundested bymidte), en mindre bymidte i Ølsted samt 6 lokalcentre i hhv. Lynæs, Torup, Asserbo, Liseleje, Enghaven og Kregme. Detailhandelsområdet i Ølsted er udpeget som bymidte med mulighed for maksimalt 5.000 m² bruttoetageareal til detailhandel. Butikkerne i Ølsted skal primært betjene det lokale opland/beboerne i og omkring Ølsted, der er et område under udbygning og med et større udbygningspotentiale. Bymidterne i Frederiksværk og Hundested skal fortsat fungerer som de primære områder for detailhandel i kommunen.

Detailhandelsstrukturen i Halsnæs Kommune understøtter kommunens bymønster med bymidter i de to kommunecentre henholdsvis Frederiksværk og Hundested. Desuden findes der et lokalcenter i de fleste lokalsamfund - mens detailhandelsområdet i Ølsted er udpeget som bymidte. Landsbyerne har almindeligvis ikke detailhandel og hvis der findes detailhandel, er det typisk i form af gårdbutikker og lignende. På den måde understøtter detailhandelsstrukturen i Halsnæs kommune formålet med Planlovens detailhandelsbestemmelser. Detailhandlen i Halsnæs Kommune sikrer således et varieret butiksudbud, og at kommunens borgere har kort til daglige indkøb så behovet for bilkørsel minimeres.

Butikkerne i lokalcentrene og i Ølsted bymidte betjener hovedsageligt nærområdet, mens butikkerne i Frederiksværk bymidte og Hundested bymidte betjener hele kommunen. Områderne til pladskrævende varegrupper betjener hele kommunen. Detailhandelsstrukturen skal sikre kommunes borgere en god og lettilgængelig forsyning med daglig- og udvalgsvarer.

Ud over at butikker kan placeres i bymidterne og i lokalcentrene, kan der også placeres enkeltstående butikker, der alene tjener til lokalområdets daglige forsyning, udenfor de områder, der er udlagt til detailhandel (bymidter og lokalcentre). Butikkerne må maksimalt have et bruttoetageareal på 1.200 m² hvor varegård, pap- og flaskehåndtering placeres indendørs samt 200 m² til personalefaciliteter. Der findes enkelte sådanne butikker i kommunen, som ligger centralt i større boligområder, og dermed giver borgerne god mulighed for at handle lokalt. Det er også muligt at have mindre butikker i tilknytning til eget erhverv og landbrug, ligesom der kan være kiosker i tilknytning til tankstationer og lignende.

Muligheder for at udvide detailhandlen

Udvidelsesmulighederne for detailhandel i de tre bymidter og de seks lokalcentre er fastlagt på baggrund af kommunens detailhandelsanalyse og fremgår af tabel 3.6.4

Detailhandlen i Frederiksværk bymidte ønskes styrket ved udvidelse af butiksarealet, forbedring af bymiljøet og forbedring af tilgængeligheden i byen for cyklende og gående.

Tabel 3.6.1 Tabellen viser et vurderet behov for ny butiksarealer (bruttoareal i m2). Kilde: Detailhandelsanalyse, marts 2008, Institut for Centerplanlægning 2008.

* Området ved Fuglebækcentret og ved Industrivej giver tilsammen mulighed for opførelse af 19.400 m2 nyt butiksareal til pladskrævende varegrupper. En del heraf er opført, og noget af rummeligheden vil muligvis blive flyttet senere.

Områder til pladskrævende varegrupper

Butikker, der alene forhandler særlig pladskrævende varegrupper, kan placeres i erhvervsområder, der er udlagt til dette formål. Baggrunden herfor er dels, at der mange steder i bymidterne ikke er plads til store butikker, og dels at det er lettere at komme til erhvervsområderne for at hente sådanne varer. Dette er også med til at sikre bymiljøet i bymidterne, så der ikke er for meget trafik. Planloven definerer, hvad der er særlig pladskrævende varegrupper. Det drejer sig om biler, lystbåde, campingvogne, planter og havebrugsvarer, tømmer, byggematerialer, grus, sten- og betonvarer samt møbler og sprængstoffer.

Detailhandelsanalyse i Halsnæs Kommune

Planloven stiller en række krav til hvordan detailhandel skal belyses i kommuneplanen. Der er bl.a. krav om at kommunen skal kunne redegøre for butikkernes omsætning og størrelse inden for mindre delområder. Ligesom der er krav om at vurdere det fremtidige behov for detailhandel og fastsætte hvor meget detailhandel, der må være i de enkelt bymidter og lokalcentre. Halsnæs Kommune har i vinteren 2007/2008 fået udarbejdet en detailhandelsanalyse af Institut for Centerplanlægning. Analysen viser, at oplandet til dagligvarebutikkerne stort set udgøres af kommunens borgere og sommerturisterne. På udvalgsvaresiden viser analysen af godt 15 % af omsætningen kommer fra borgere udenfor kommunen - sandsynligvis hovedsageligt sommerhusturister.

Institut for Center Planlægning vurderer i detailhandelsanalysen, at der frem til 2017 er potentiale for at udvide butiksarealet i kommunen som det fremgår af tabel 3.6.1. Det største potentiale for at udvide detailhandlen vurderes at være i Frederiksværk, der allerede i dag har omkring 44 % af bruttoetagearealet eller godt 21.000 m² til detailhandel. Det vurderes særligt, at kædebutikker, butikker inden for damebeklædning og børnetøj vil kunne styrke detailhandlen i Frederiksværk. I Hundested vurderes der at være potentiale for en mindre udvidelse af detailhandlen f.eks. i kraft af flere mindre specialbutikker, der bl.a. appellerer til turisterne.

Det har ikke været skønnet nødvendigt at opdatere analysen, idet udviklingen på detailhandelsområdet har været ret begrænset i de senere år.

Status for detailhandlen i følge detailhandelsanalysen

Halsnæs Kommunens detailhandelsanalyse viser, at der i Halsnæs Kommune i januar 2008 var ca. 140 butikker med et samlet bruttoetage på ca. 48.000 m² og en omsætning i 2007 på godt 1,3 mia. inkl. moms. Omkring 45 % af bruttoetagearealet anvendes af butikker, der forhandler udvalgsvarer, mens ca. 55 % af bruttoetagearealet anvendes til dagligvarebutikker.

Der var i januar 2008 i alt 11 butikker, der alene forhandler særlig pladskrævende varegrupper (biler, lystbåde, campingvogne, planter og havebrugsvarer, tømmer, byggematerialer, grus, sten og betonvarer samt møbler). Butikkerne havde et samlet bruttoetageareal på 18.700 m².

Institut for Centerplanlægning har vurderet hvor meget areal, der i begyndelsen af 2008 blev brugt til butikker i de enkelte plandistrikter. Desuden er detailhandlens omsætning i de enkelte planområder vurderet. Bruttoetagearealet til detailhandel og omsætning er endvidere opgjort på brancher.

Tabel 3.6.2 Tabellen viser bruttoetageareal til detailhandel samt detailhandlens omsætning i 2007 for de forskellige plandistrikter i kommunen fordelt på brancher.

* Hundested-Lynæs indeholder både plandistrikt 8 Hundested og 9 Lynæs.

** Kan af hensyn til butikkernes anonymitet ikke vises.

Her kan du læse mere

Kommuneplansafsnittet Frederiksværk
Kommuneplansafsnittet Hundested
Hæftet "Visioner og retningslinier for Frederiksværk bymidte", april 2008
Hæftet "Helhedsplan for Hundested bymidte", oktober 2008
Detailhandelsanalyse for Halsnæs Kommune. Institut for Center Planlægning, marts 2008.
Landsplandirektiv. Om beliggenheden af bymidter, bydelscentre og aflastningsområder mv. til detailhandel i Hovedstadsområdet. Miljøministeriet, november 2008
Forslag til vejledning om detailhandelsplanlægning, Miljøministeriet 2009

Centerområder

3.6.1 Centerområder kan anvendes til centerformål som f.eks. butikker, restauranter, boliger, offentlige formål, liberale erhverv, grønne områder, parkering og fællesanlæg samt aktiviteter, der ligner disse. I mindre omfang kan der være fremstillingsvirksomhed i tilknytning til butikkerne, men denne virksomhed må ikke medføre gener for de omkringboende.

3.6.2 Den maksimale bebyggelsesprocent og områder til detailhandel er angivet i rammerne for de enkelte områder.

3.6.3 Fortætning skal medvirke til at styrke centerområdernes funktion som butiks- og serviceområde.

3.6.4 Fortætning skal ske med byggeri, der fremhæver områdets karakter, skaber gode byrum og oplevelser og er med til at styrke bymiljøet.

3.6.5 Det skal sikres, at kulturhistoriske og miljømæssige kvaliteter i et område bevares. På samme måde skal særligt karakteristiske bebyggelser sikres.

3.6.6 Ved nybyggeri, ændringer af bygninger og facader skal byggeriet tilpasses området. Alternativt kan et større byggeri have sin egen særegne stil, der er gennemført og gennemarbejdet. For ældre bygninger skal enhver ændring af bygningens udseende være med respekt for bygningens oprindelige udseende, opdeling og konstruktion.

3.6.7 Bygninger, der er erklæret bevaringsværdige i en politisk vedtaget registrant, lokalplan eller lignende må ikke ombygges udvendigt eller rives ned uden særlig tilladelse fra Byrådet. For kulturmiljøer henvises til afsnit 3.9.

3.6.8 Som udgangspunkt må der ikke terrænreguleres mere end +/- ½ meter og ikke nærmere skel end 2,5 meter. Ved byggeri og terrænregulering, skal det naturlige terræn/landskab respekteres mest muligt og underordne sig dette.
Nogle steder er landskabet meget kupperet, og der kan være behov for at regulere mere for at kunne indplacere et byggeri. Det naturlige terræn skal dog altid være udgangspunktet og fastholdes i størst muligt omfang under hensyntagen til at muliggøre et byggeri. En regulering over +/- 0,5 meter skal dog ske mindst 2,5 meter fra skel.
Hvis naboer er enige, kan terrænregulering op til +/- ½ meter ske tættere naboskel - eventuelt gennem naboskel.
Ved terrænregulering skal det sikres, at vand ikke løber ind på nabomatrikler, herunder vej og sti.
Vedr. jordbalance se retningslinje 2.1.11 i klimakapitlet.

Ved etagebyggeri eller boliger i flere etager skal trapper og elevatorer etableres inde i byggeriet og ikke monteres udenpå byggeriet. Dette gælder i særdeleshed åbne trapper og elevatortårne.
Der kan dog arbejdes med lukkede trappehuse/elevatorhuse og evt. åbne trapper som et særligt arkitektonisk element, hvis de indpasses omhyggeligt i arkitekturen og de understøtter denne.
Der kan godt arbejdes med svalegange som udvendig adgang til boliger over stueetagen, hvis det indpasses, så det ikke får karakter af noget, der hæftet udenpå byggeriet.​

3.6.10 Skiltning skal tilpasses bybilledet. Den skal tage hensyn til de omkringliggende bygningers karakter og områdets miljø. Specielt i centerområderne skal skiltningen tilpasses bygningernes arkitektur (vinduesinddeling, højde, farver, materialer m.m.), bymiljøet, og størrelsesforholdene. Se også retningslinjerne om skiltning i kapitel 3.3 - 3.3.20-3.3.23.

3.6.11 Skiltning skal tilpasses bygningerne for såvel skiltenes størrelse, farve, udformning, typografi, symboler og design. Skiltningen må ikke virke dominerende og overdøve bygningens eget udtryk. Al skiltning på samme bygning/bygningsanlæg skal være tilpasset hinanden. Skiltning må ikke være mekanisk bevægelig.

3.6.12 Der må kun skiltes for de butikker, der er på den pågældende ejendom og reklameres for varer, der forhandles i de pågældende butikker.

3.6.13 På bevaringsværdige bygninger skal skiltningen i særlig grad være tilpasset bygningen og omgivelserne.

3.6.14 Der må ikke opstilles skiltepyloner / skiltetårne. Ved tankstationer skal skiltningen for selve tankstationen fastlægges individuelt og efter en konkret vurdering.

3.6.15 Det er ikke tilladt at opsætte baldakiner i nogen form, heller ikke i forbindelse med butikker eller andre erhverv.

3.6.16 Markiser kan opsættes over butiksvinduer og døre. Der må kun opsættes markiser over stueetagen. Markiser skal enten dække hele butiksfacaden eller være små markiser, der holdes i de enkelte vinduer og døres bredde. Markiser kan også opsættes over vinduer i boliger og kontorer uanset etage. De skal altid holdes i en farve og et design der harmonerer med bygningen og omgivelserne. På bevaringsværdige bygninger, hvor det vil virke ødelæggende for arkitekturen, er det ikke tilladt at opsætte markiser.

3.6.17 I centerområder må der ikke hensættes :

- containere

- skurvogne

- både med en længde på over 6,0 meter eller en højde på over 2,5 meter inklusiv et eventuelt stativ

- uindregistrerede køretøjer herunder biler og campingvogne

- ombyggede containere

- ombyggede skurvogne.
Containere og skurvogne - herunder også ombyggede sådanne - kan dog opsættes og tages i brug som bygninger, under forudsætning af, at de forsynes med tag og udvendig beklædning i materialer og farver, som er almindeligt brugt på byggeri i det pågældende område. Der skal søges herom jævnfør byggelovgivningen.

3.6.18 Ved belysning af facader og opsætning af spots, projektører mm. i forbindelse med butiksbelysning i centerområder skal der tages hensyn til det omkringliggende bymiljø og de boliger, der kunne generes deraf.

3.6.19 For at kunne etablere en dagligvarebutik til lokalområdets forsyning i et boligområde kræves en nærmere vurdering af følgende forhold: Der skal kunne sikres en hensigtsmæssig trafikal løsning såvel umiddelbart omkring selve butikken som i den nærmeste del af boligområdet og til og fra de nærmeste større trafikveje (herunder skal parkeringsforhold, adgangsforhold, tilkørsel med varer og trafiksikkerhed indgå). Der skal tages hensyn til det omliggende boligområde (bygningsvolumen, lys- og lydgener og skiltning).

Spilleautomater

3.6.20 Der må ikke opstilles gevinstgivende spilleautomater eller indrettes spillehaller i kommunen. Undtaget fra dette er op til tre automater på steder, hvor der er givet tilladelse til det i direkte tilknytning til en gyldig spiritusbevilling.

Detailhandel

3.6.21 Den maksimale butiksstørrelse for dagligvarebutikker, udvalgsvarebutikker og butikker, der alene forhandler pladskrævende varegrupper fremgår af tabel 3.6.3

3.6.22 Detailhandel kan placeres inden for bymidterne i kommunens større byer Hundested og Frederiksværk, den mindre bymidte i Ølsted samt inden for de seks lokalcenter Asserbo, Lynæs, Torup, Enghaven, Kregme og Liseleje. Dagligvarebutikker i disse områder må kun placeres, hvor det er trafikalt hensigtsmæssigt. Ansøgeren skal om nødvendigt påvise det gennem en undersøgelse foretaget af en anerkendt rådgiver.

Udenfor bymidter og lokalcentre kan der etableres enkeltstående butikker med et bruttoareal på op til 200 m², når de alene tjener lokalområdet. Det vil sige dagligvarer, cafeer/ restauranter og turistrelaterede butikker og lignende.
Enkelte steder, kan der etableres enkeltstående dagligvarebutikker med et bruttoareal på op til 1.200 m² inkl. indendørs varegård, indendørs pap- og flaskehåndtering, op til 200 m² til personalefaciliteter samt op til 50 m² til udendørs vareudstilling (f.eks. blomster). Butikkerne skal fortrinsvis tjene til et lokalområdes daglige forsyning. Sådanne butikker skal placeres velbeliggende i det lokale boligområde, så der er mange boliger i nærområdet og de må af trafikale årsager ikke placeres nærmere Frederikssundsvej, Hillerødvej, Hundestedvej, Helsingevej og Amtsvejen end 75 meter. Butikkerne må ikke placeres i områder udlagt til erhvervsformål, og skal placeres trafikalt hensigtsmæssigt således, at de er let tilgængelige for fodgængere og cyklister og ikke medfører trafikproblemer ved dårlige adgangsforhold, kryds, veje der ikke er dimensioneret til trafikken med mere.
Alle enkeltstående butikker udenfor bymidter og lokalcentre skal placeres mindst 500 meter fra bymidter og lokalcentre samt andre større (over 250 m²) enkeltstående butikker.
Eventuelt kan affaldscontainere placeres udendørs, men afskærmet.

De afgrænsede områder til detailhandel fremgår af retningslinjekortet for hver bymidte og hvert lokalcenter (Frederiksværk bymidte, Hundested bymidte, Ølsted bymidte, Lynæs lokalcenter, Torup lokalcenter, Liseleje lokalcenter, Asserbo lokalcenter, Enghave lokalcenter og Kregme lokalcenter).

Den maksimale ramme for butiksbyggeri fremgår af tabel 3.6.4

3.6.23 Bymidter til butiksformål afgrænses i kommuneplanen efter følgende principper:

- Gældende afgrænsning fastholdes eller indskrænkes.

- Ved udvidelser anvendes en statistisk metode eller lignende metode i overensstemmelse med gældende lovgivning.

- Bymidter med mulighed for op til 5.000 m2 bruttoetageareal til detailhandel kan fastlægges efter en nærmere vurdering af området og sammenhængen.

3.6.24 Butikker til pladskrævende varegrupper kan placeres i erhvervsområder, der er udlagt til formålet og som ligger hensigtsmæssigt i forhold til overordnede veje og kollektiv trafik. Det fremgår af rammerne for de enkelte områder. Det maksimale bruttoetageareal for de enkelte butikker der forhandler særlig pladskrævende varegrupper fremgår af tabel 3.6.3. Se også kort 3.6.

3.6.25 For at regulere detailhandlen i kommunen, er der fastsat et maksimalt antal kvadratmeter (bruttoetageareal) til detailhandel i Frederiksværk bymidte og Hundested bymidte, Ølsted bymidte og de seks lokalcentre. Det maksimale bruttoetageareal fremgår af tabel 3.6.4

3.6.26 Mindre butikker , der betjener kunder ved tankstationer, togstationer, stadioner, fritliggende turistattraktioner og lignende kan placeres udenfor de områder, der er udlagt til detailhandel (bymidter og lokalcentre).

3.6.27 Mindre butikker til salg af egne produkter i tilknytning til en virksomheds produktionslokaler, kan placeres udenfor de områder, der er udlagt til detailhandel (bymidter og lokalcentre).

3.6.30 Mindre butikker i landbrugsbygninger kan under visse forudsætninger etableres i henhold til Planlovens landzonebestemmelser.

3.6.31 Der må ikke foretages udendørs oplag, herunder varer, affald, møbler, hårde hvidevarer, bygningsmaterialer og lignende med mindre det vurderes at være af underordnet betydning. Kortvarige oplag af byggematerialer i forbindelse med byggeri er dog tilladt, ligesom udendørs varegårde ved trælaster/ byggemarkeder og udendørs udstilling, der ikke har karakter af oplag, er tilladt.

Kort 3.6 Centerområder og detailhandel

Se kortet i stort format

Tabel 3.6.1

Tabel 3.6.1 Tabellen viser et vurderet behov for ny butiksarealer frem til 2017 (bruttoareal i m2). Kilde: Detailhandelsanalyse, marts 2008, Institut for Centerplanlægning 2008.

* Området ved Fuglebækcentret og ved Industrivej giver tilsammen mulighed for opførelse af 19.400 m2 nyt butiksareal til pladskrævende varegrupper.

Tabel 3.6.2

Tabel 3.6.2 Tabellen viser bruttoetageareal til detailhandel samt detailhandlens omsætning i 2007 for de forskellige plandistrikter i kommunen fordelt på brancher.

* Hundested-Lynæs indeholder både plandistrikt 8 Hundested og 9 Lynæs.

** Kan af hensyn til butikkernes anonymitet ikke vises

Tabel 3.6.3

Tabel 3.6.4

Tabel 3.6.4 Tabellen viser det maksimale brutto-etageareal for butikker fordelt på bymidter, lokalcentre, områder til særligt pladskrævende varegrupper samt det maksimale bruttoetageareal til detailhandel i områderne.

* Heraf 10.500 m2 til tømmerhandel/drive in lager