3.3 By- og boligudvikling

Mangfoldige by-og boligområder

Boligudviklingen skal ske i balance med de landskabelige og naturmæssige værdier, der findes i kommunen og vi skal kunne tilbyde velfungerende og spændende byer med forskellige typer boliger og bymiljøer.

Der skal være mangfoldige bo- og leveformer i kommunen, der giver mulighed for, at man kan bo og leve i kommunen i alle livets faser.

Halsnæs Kommune skal være en kommune, der skal kunne rumme en alsidig befolkningssammensætning i forhold til f.eks. alder, etnisk oprindelse, uddannelse og erhverv. Dette skal sikres gennem en kvalitativ og langsigtet by- og boligudvikling. Boligområderne skal derfor kunne tilbyde et bredt udbud af boliger, der giver mulighed for flere boformer. Boligområderne skal også i sig selv fremstå alsidige, således at beboersammensætningen f.eks. ikke er præget af en afgrænset aldersgruppe eller en socialt betinget situation. Derfor er det vigtigt i planlægningen af nye by- og boligområder at sikre en hensigtsmæssig blanding af ejer-, leje- og andelsboliger.

Byer med kvalitet

Byernes forskellige kvaliteter og særpræg skal bibeholdes og styrkes for at gøre kommunen endnu mere attraktiv for borgere, sommerhusgæster, turister.
I ønsket om at sætte fokus på byernes kvaliteter, er det nødvendigt også at definere byernes afgrænsning. Mødet mellem by og land er i denne sammenhæng vigtigt for at have en klar grænse mellem by og land og for at kunne adskille de enkelte byers særlige karakter.
Der arbejdes med at lade kommunens byer møde landskabet på en god måde, så kvaliteterne i hvert område træder tydeligt frem.

Byerne skal være attraktive for de mennesker, der bor i dem. Det kan f.eks. sikres ved at skabe rum i byen som folk har lyst til at opholde sig i. Byrummene skal være steder, der eksempelvis med belysning, farve- og materialevalg og mulighed for ophold, indbyder til pauser og til brug på forskellige tidspunkter af døgnet.

Planlægning for byerne

Den fremtidige byudvikling skal tage udgangspunkt i de enkelte byers historie.

Det skal sikres, at udviklingen i byerne sker ud fra et helhedshensyn, der tager udgangspunkt i byens historie, arkitektur og beboersammensætning og bymiljø. De kvaliteter, der skaber byens identitet og som gør byen borgerne stolte af deres by, skal understøttes.
Byerne skal kunne tilgodese forskellige behov som er hos ældre, unge, pendlere, tilflyttere eller børnefamilier har, f.eks. let adgang til naturen, institutioner, indkøb, kulturudbud og offentlig transport.

Kommunens borgere skal ikke blot sikres tag over hovedet, der skal gennem planlægning sikres bebyggelse der skabe identitet, så hver enkelt beboer kan føle at de hører til.

Vores byer og boliger, skal bestå af blandede boligformer og størrelser - også inden for de enkelte boligområder. Vi ønsker boligområder og boliger der er fleksible og som kan imødekomme beboernes skiftende behov og ønsker.

Alle større byggeprojekter, som der skal udarbejdes lokalplan for, skal screenes og vurderes efter en række kriterier. Der er udarbejdet et særligt materiale til dette, som bruges i samarbejde med bygherre og dennes arkitekter.

Sunde byer

Byernes indretning kan bidrage til den enkeltes sundhed på en naturlig måde ved at give folk lyst og mulighed for at bevæge sig rundt i byen til fods eller på cykel og der skal generelt sikres god tilgængelighed.

Det er vigtigt, at byrummet bidrager til daglig bevægelse ved at motivere folk til at tage cyklen til arbejde, i skole eller lade bilen stå, hvis man blot skal til købmanden. Ved at sikre gode og tilgængelige byrum og forbindelser, som øger alternative transportformer til bilen, skaber den fremtidige byplanlægning også muligheder for, at miljøhensynet kan sikres i byerne.

Vi har tillige et miljøansvar med hensyn til den generelle trafikafvikling i den måde vi planlægger på. Infrastrukturen skal udnyttes optimalt og trafikken i og igennem byerne skal afvikles så hensigtsmæssigt som muligt. Naturligvis med hensyntagen til sikkerhed, hastighed, tryghed og fremkommelighed.

Halsnæs Kommune – et godt sted at bo

Halsnæs Kommune er i høj grad en bosætningskommune. Det er kommunen med det blå vand, de grønne bakker og skove, de røde tegltage, de stejle kystskrænter, og de flade tidligere havområder. Men det er også kommunen med de unikke historier, som er knyttet til vores erhverv - Danmarks første industriby, flere hundrede år gamle fiskerlejer og landsbyer samt nogle af de ældste sommerboligbebyggelser.

I Halsnæs Kommune vil vi dog ikke bare høste frugterne fra fortiden, vi vil også skabe nye rammer for moderne alternativt boligbyggeri, hvor innovation og alternativ tænkning skal være bærende elementer.
I nye boligområder, der skal udvikles i de kommende år, vil vi fremme nye energitiltag, nulenergihuse og i det hele taget give mulighed for, at man kan bygge fremtidens hus i morgen hvor miljøvenlige materialer, bynatur og biodiversitet er en vigtig og naturlig del af vores nye boligområder.

3.3.1 Anvendelse
Boligområder kan anvendes til boligformål som enfamiliehuse, tæt-lav boliger, etageboliger, fortætningsbyggeri eller en kombination. De kan desuden anvendes til offentlige formål, institutioner, mindre idrætsanlæg, klinikker og lignende, liberale erhverv, grønne områder og fællesanlæg samt aktiviteter, der ligner disse.

Det er angivet i de enkelte rammer, hvis fortætningsbyggeri er muligt i området. Ellers er det ikke.

Mindre områder i eksisterende boligområder, som er udlagt til offentlige formål som skoler, børneinstitutioner, plejecentre og visse idrætsanlæg eller mindre dele af sådanne områder kan ændres til boligformål med samme anvendelse som i de områder, der støder op til det aktuelle område.

3.3.2 Grundstørrelser

Type	Areal pr. bolig	Bemærkninger
Åbent lav (villaer/ enfamiliehuse)	Mindst 700 m2	Mindst 15 meter grundlængde og -bredde
Tæt lav (rækkehuse med lodret skel)	Mindst 150 m2	Dog altid mindst det dobbelte af boligarealet
Fortætning enfamiliehuse	Mindst 450 m2
Fortætning dobbelthuse	Mindst 300 m2 og højst 500 m2

Mindst 10% af det samlede areal skal udlægges som fælles opholds- og legeareal ved tæt-lav bebyggelser og etagebyggeri. Arealerne skal have en fornuftig kvalitet, og skal være er reelt brugbare for beboerne og må f.eks. ikke være smalle restarealer.

Vejareal kan ikke indgå ved beregning af minimumgrundstørrelsen.

Der beregnes alene på baggrund af fysisk sammenhængende grundarealer.

3.3.3 Bopælspligt
Der er bopælspligt i alle boliger, der er beliggende i byzone, eller som i øvrigt har status af helårsbolig. Helårsboliger i sommerhusområder kan ændres til sommerhuse, men ikke tilbage igen.

3.3.4 Bebyggelsesprocent

Type	Procent	Bemærkninger
Åbent lav (villaer/ enfamiliehuse)		Følger bygningsreglementet
Tæt lav i op til 1½ etage (rækkehuse med lodret skel)	35	For det samlede tæt lav område
Tæt lav i 2 etager (rækkehuse med lodret skel)	40	For det samlede tæt lav område
Etageboliger	50	Hvis ikke anført i rammen
Blandet bolig og erhverv	35
Fortætning små grunde	30	Hvis ikke anført i rammen
Fortætning dobbelthuse	30	Hvis ikke anført i rammen
Offentlige formål	45

Ved beregning af bebyggelsesprocenter kan vejareal ikke medregnes.

Afvigelser fra ovenstående bebyggelsesprocenter er angivet i rammerne for de enkelte områder.

Sekundærbygninger kan opføres efter reglerne i bygningsreglementet. Dog må hver garage og carport maksimalt være 60 m2 excl. et eventuelt skur. Ingen sekundærbygninger må dog være over 70 m2.

Ved etagebyggeri og tæt-lav byggeri skal der etableres minimum 5 m2 opbevaringsrum/skur pr. bolig med let adgang for barnevogn, cykler og lignende.

3.3.5 Højder og terrænregulering
Bygningshøjden er generelt maksimalt 8,5 meter.

I områder med åben-lavt byggeri kan der bygges i op til 1½ etage og i områder med tæt-lav byggeri kan der bygges i op til 1½-2 etager.

Som udgangspunkt må der ikke terrænreguleres mere end +/- ½ meter og ikke nærmere skel end 2,5 meter. Ved byggeri og terrænregulering, skal det naturlige terræn/landskab respekteres mest muligt og underordne sig dette.
Nogle steder er landskabet meget kupperet, og der kan være behov for at regulere mere for at kunne indplacere et byggeri. Det naturlige terræn skal dog altid være udgangspunktet og fastholdes i størst muligt omfang under hensyntagen til at muliggøre et byggeri. En regulering over +/- 0,5 meter skal dog ske mindst 2,5 meter fra skel.
Hvis naboer er enige, kan terrænregulering op til +/- ½ meter ske tættere naboskel - eventuelt gennem naboskel.
Ved terrænregulering skal det sikres, at vand ikke løber ind på nabomatrikler, herunder vej og sti.
Vedr. jordbalance se retningslinje 2.1.11 i klimakapitlet.

3.3.6 Særligt om tæt-lav byggeri
Generelt er de fleste boligområder udlagt til enfamiliehuse. Der vil dog være mulighed for at bygge tæt-lavt byggeri i mange af disse områder. Hvis det ikke er tilfældet, er det angivet i rammen for området. Hvis der bygges et tæt-lav byggeri, gælder de normale bestemmelser for tæt-lav byggeri uanset rammens konkrete bestemmelser.

Det kan dog kun ske efter en konkret vurdering i hvert enkelt tilfælde, hvor følgende forhold skal indgå i vurderingen:

- Projektet skal have et omfang, der gør, at det kan fremstå som et selvstændigt hele med egen identitet (det kan typisk ikke opnås med et dobbelthus eller 3-4 rækkehuse).

- Projektet skal i sin udformning tage hensyn til det omkringliggende boligområde enten ved at underlægge sig dets struktur eller ved at skabe sin egen markante og spændende struktur (det kan typisk ikke opnås med tre stænger med ens rækkehuse).

- Projektet må ikke ødelægge boligområdets helhed, hvorfor der både skal ses på infrastruktur og bebyggelsesstruktur (det kræver typisk, at vejene skal kunne klare trafikken, og at boligområdets værdier ikke må ødelægges ved et tæt-lav byggeri). Vurderes det, at der kan opføres et tæt-lav-projekt, skal det i øvrigt følge de generelle retningslinjer i dette afsnit og i den konkrete områderamme.

Der kan ikke etableres tæt-lav byggeri i bymidterne (Ølsted undtaget), da udnyttelsen ikke er intensiv nok.

3.3.7 Udenomsarealer og adgangsforhold
Ubebyggede arealer, der ikke er veje stier, parkeringspladser eller lignende skal indrettes som haver/grønne fristeder.

Ved etagebyggeri eller boliger i flere etager skal trapper og elevatorer etableres inde i byggeriet og ikke monteres udenpå byggeriet. Dette gælder i særdeleshed åbne trapper og elevatortårne.
Der kan dog arbejdes med lukkede trappehuse/elevatorhuse og evt. åbne trapper som et særligt arkitektonisk element, hvis de indpasses omhyggeligt i arkitekturen og er med til at give denne en ekstra kvalitet.
Der kan godt arbejdes med svalegange som udvendig adgang til boliger over stueetagen, hvis det indpasses, så det ikke får karakter af noget, der hæftet udenpå byggeriet.

3.3.8 Fortætning
Fortætning i bymidterne skal som udgangspunkt ske ved etagebyggeri.

Fortætning i boligområderne omkring bymidterne kan ske ved dobbelthuse eller ved at udstykke små grunde til enfamiliehuse. Se de konkrete rammer for mulighed i et område. Kan ske gennem lokalplanlægning i andre områder, hvis området vurderes egnet.

Fortætning med dobbelthuse eller små grunde til enfamiliehuse bør ikke være større samlede projekter, men bør typisk omfatte et mindre antal boliger. Det er primært tænkt som en mulighed for en fortætning af eksisterende boligområder på enkeltgrundsbasis.

Fortætning skal ske med byggeri, der fremhæver områdets karakter, skaber gode byrum og oplevelser og er med til at styrke bymiljøet.

3.3.9 Fælleslokaler
I alle større samlede bebyggelser skal der etableres fælleshus eller fælleslokaler til brug ved fælles aktiviteter, hobbyrum, gæsteovernatning og lignende. Der tænkes ikke et klassisk festlokale som udgangspunkt, men lokaler til fremme af det daglige fælles sociale liv i bebyggelsen. Dette gælder for alle bebyggelser med mere end 20 boliger.
Ved ungdoms- og studieboliger skal der dog altid være et fælleslokale. Lokalerne skal have en fornuftig kvalitet og beliggenhed og kan f.eks. ikke været et mørkt kælderlokale.
Dette gælder ikke ved villabebyggelse - uanset om den er opført som et samlet projekt.

Bæredygtighed

3.3.10 I forbindelse med lokalplanlægning skal der med udgangspunkt i et byggeprojekt, området og områdets helhed indarbejdes bestemmelser, der sikrer det bæredygtige mest muligt - f.eks. i forbindelse med materialevalg, funktioner og lignende. Biofaktoren udregnes som angivet (LINK).

Biofaktoren i åben-lav boligområder skal være mindst 0,5.

Biofaktoren i tæt-lav boligområder skal være mindst 0,4.

Biofaktoren i etageboligområder skal tilstræbes at være mindst 0,3

Bevaring

3.3.11 Det skal sikres, at kulturhistoriske og miljømæssige kvaliteter i et område bevares. På samme måde skal særligt karakteristiske bebyggelser sikres.

3.3.12 Ved nybyggeri, ændringer af bygninger og facader skal byggeriet tilpasses området. Alternativt kan et større byggeri have sin egen særegne stil, der er gennemført og gennemarbejdet. For ældre bygninger skal enhver ændring af bygningens udseende være med respekt for bygningens oprindelige udseende, opdeling og konstruktion.

3.3.13 Bygninger, der er erklæret bevaringsværdige i en lokalplan eller lignende må ikke ombygges udvendigt eller rives ned uden særlig tilladelse fra Byrådet.

Bevaringsværdige kulturmiljøer og bygninger er beskrevet i rammerne for de enkelte områder.

De bevaringsværdige bygninger kan ses på bilag 6 "bevaringsværdige bygninger".

Erhverv i boligområder

3.3.14 Liberalt erhverv:

Muligt i alle boligområder. Det omfatter f.eks. lægeklinik, tandlæge, computer-virksomhed, revisor og lignende lette erhverv, hvis følgende vilkår er opfyldt:

- Erhvervet skal altid være i tilknytning til en bolig for erhvervets ejer på ejendommen.

- Ejendommen skal fortsat have karakter af bolig. Erhvervet må således ikke dominere, hvilket kan begrænse muligheden for nogle af de øvrige punkter.

- Der kan være en enkelt ansat ud over husstanden.

- Al parkering til bolig og erhverv skal finde sted på egen grund.

- Regler for skiltning er beskrevet i afsnittet om skiltning.

- Trafikken til og fra ejendommen må ikke være væsentlig højere end normalt for en bolig.

- Der må ikke være nogen form for udendørs oplag.

- Erhvervet må i øvrigt ikke medføre gener for omgivelserne.

Boligområder med mulighed for mindre erhverv:

- Kun muligt i enkelte rammeområder, hvor det er nævnt specifikt.

- Ud over det, der er muligt ved liberalt erhverv, er kontorerhverv muligt.

- Der kan være op tre ansatte ud over husstanden.

Arealet af et liberalt erhverv kan højst være 25% af det samlede bolig- og erhvervsareal, dog maksimalt 50 m2.

Hegn

3.3.15 Levende hegn skal plantes således i forhold til skel, at det ikke gror ud over skel. Det gælder især i forhold til vej og sti, mens der kan plantes i naboskel efter Hegnsloven. Faste hegn må placeres i naboskel (efter Hegnsloven). Faste hegn må ikke være højere end 1,8 meter. I enkelte områder kan faste hegn forbydes i naboskel. Ved niveauforskelle mellem ejendomme, skal den mulige hegnshøjde i skel vurderes konkret.

3.3.16 Der må generelt ikke hegnes med faste hegn i skel mod vej, sti og offentlige arealer samt i en afstand af 1,0 meter fra skellet. Til afskærmning af hegnet skal der mindst 0,5 meter fra skel, plantes hæk eller buske. Denne beplantning skal udføres samtidig med hegnets etablering og føres op i samme højde som det faste hegn – dog ikke højere end 1,8 meter. I visse tættere byområder og mod større veje kan der gives mulighed for faste hegn direkte i skel mod vej og sti på vilkår om hegnenes højde og udformning gennem lokalplanlægning.

Levende hegn må støttes af åbne lave trådhegn i de første år. Trådhegnet skal placeres således, at bevoksningen gror rundt om hegnet. Trådhegnet må ikke være højere end den højde, som det levende hegn tænkes holdt i.

Uryddelige forhold

3.3.17 I boligområder samt i områder til offentlige formål må der ikke hensættes :

- containere

- skurvogne

- både med en længde på over 6,0 meter eller en højde på over 2,5 meter inklusiv et eventuelt stativ

- uindregistrerede køretøjer herunder biler og campingvogne

- ombyggede containere og ombyggede skurvogne.
Containere og skurvogne - herunder også ombyggede sådanne - kan dog opsættes og tages i brug som bygninger, under forudsætning af, at de forsynes med tag og udvendig beklædning i materialer og farver, som er almindeligt brugt på byggeri i det pågældende område. Der skal søges herom jævnfør byggelovgivningen.

3.3.18 Der må ikke foretages udendørs oplag, herunder affald, møbler, hårde hvidevarer, bygningsmaterialer og lignende, med mindre det vurderes at være af underordnet betydning. Mindre oplag af haveaffald og kortvarige oplag af byggematerialer i forbindelse med byggeri er dog tilladt.

3.3.19 I alle områder kan for eksempel en uindregistreret bil dog henstilles i en helt lukket garage, hvor den ikke kan ses udefra.

Skiltning

3.3.20 Skiltning skal fortrinsvis ske på bygninger og tilpasses bygningens arkitektur og farver.

Skiltning skal være diskret både i størrelse, placering, antal skilte og farver. Normalt tillades kun et skilt. Skiltningen skal tage hensyn til, at det er placeret i et boligområde og må ikke være belyst.

3.3.21 Der må kun skiltes i forbindelse med et lovligt registreret erhverv, der drives på eller fra ejendommen, og kun for erhvervet eller for funktioner, der foregår i erhvervet.

Skiltning ved butikker skal holdes til de bygninger eller bygningsdele, der bruges til butikken, og kun for varer, der sælges i butikken.

Der må ikke opsættes reklamer, hvor billedet ruller/skifter mellem flere forskellige reklamer, hverken som fritstående reklamestandere eller på bygninger.

Der skal søges om alle former for skiltning. Byrådet vurderer, om en ansøgt skiltning opfylder kravene.

3.3.22 Bannere må anvendes til at gøre opmærksom på nye tiltag, særlige begivenheder, arrangementer og lignende. Bannere skal være lavet af ordentligt materiale og opsat forsvarligt. Bannere må kun ophænges for en kortere periode umiddelbart i forbindelse med et arrangement eller lignende – typisk maksimalt en måned. Bannere skal i øvrigt opfylde de øvrige krav til skiltning herunder placering, udformning med mere. Bannere må kun anvendes i umiddelbar tilknytning til det, de reklamerer/ skilter for.

3.3.23 Ved skiltning og reklamering må ikke anvendes flag med fast vandretliggende pind eller lignende, idet flag altid skal hænge løst som et traditionelt flag. Brugen af reklameflag må kun ske i områder med større pladskrævende butikker og særligt store udvalgsvarebutikker, og aldrig i bymidter og lokalcentre.

Energikilder
3.3.24 Solfanger- og solcelleanlæg skal være antirefleksbehandlede eller på anden måde sikret mest muligt mod refleksion og genskin. Sådanne anlæg skal være sorte eller mørkgrå, og rammer skal være i samme farve som solcellerne eller hele anlægget kan udføres i farver, der er tilpasset det eksisterende tag. Solceller og solfangere skal placeres umiddelbart over og i plan med facader og tagflader og må ikke rage ud over denne. Ved bevaringsværdige bygninger må der som udgangspunkt ikke opsættes sådanne anlæg, mens der i kulturmiljøområder skal tages særlige hensyn, eventuelt være forbud mod sådanne anlæg.

3.3.25 Varmepumper og lignende skal placeres på facaderne, så de er mest muligt skjult i forhold til det offentlige gaderum og tilpasses facadens farve og materiale mest muligt. Ved bevaringsværdige bygninger samt i kulturmiljøområder skal der tages særlige hensyn, eventuelt være forbud mod sådanne anlæg. Varmepumper skal placeres, så eventuel støj generer naboer mindst muligt.

3.3.26 Husstandsvindmøller, minimøller og lignende må ikke opsættes på bevaringsværdige ejendomme samt i kulturmiljøområder. I øvrige boligområder må sådanne møller kun opsættes, hvis de overholder gældende støjkrav og ikke fremstår som et markant teknisk anlæg.

3.3.27 Boliger i rammeområde 6.B8 Brederød ved Lillesø må alene indrettes i eksisterende bebyggelse med røde tage jf. Bilag Brederød ved Lillesø.

Landsbyer
3.3.28 Landsbyerne i Halsnæs fastholdes generelt som de er, idet de fungerer godt som små bosætningssteder med særlige landskabs- og kulturværdier.
Undtaget er Torup, der har et reelt udviklingspotentiale ikke mindst båret frem af en meget aktiv lokalbefolkning. Torup skal derfor styrkes gennem målrettet planlægning, der kan udvikle og styrke lokalsamfundet - på lokalområdets præmisser.