Udskriv siden Få siden læst op Oversigt A-Å Kontakt
Om kommuneplanen Tværgående temaer Byer Fritid Åbent land Teknik Vand Rammer Bilag Hvad gælder for mig? Tillæg

Du er her: Home Byer By- og boligudvikling Retningslinjer

Bym√łnster
Byudvikling og r√¶kkef√łlgebestemmelser
By- og boligudvikling
Redeg√łrelse
Retningslinjer
Frederiksværk
Hundested
Centerområder og detailhandel
Erhverv
Virksomheder med særlige beliggenhedskrav
 

3.3.1 Boligomr√•der kan anvendes til boligform√•l som enfamiliehuse, t√¶t-lav boliger, etageboliger eller en kombination. De kan desuden anvendes til offentlige form√•l (institutioner, plejecentre, skoler, idr√¶tsanl√¶g, klinikker og lignende), liberale erhverv, gr√łnne omr√•der og f√¶llesanl√¶g samt aktiviteter, der ligner disse.

 

Mindre omr√•der i eksisterende boligomr√•der, som er udlagt til offentlige form√•l som skoler, b√łrneinstitutioner, plejecentre og visse idr√¶tsanl√¶g eller mindre dele af s√•danne omr√•der kan √¶ndres til boligform√•l med samme anvendelse som i de omr√•der, der st√łder op til det aktuelle omr√•de.

 

3.3.2 Minimumsgrundst√łrrelsen for √•ben-lavt byggeri (enfamiliehuse, villaomr√•der) er 700 m¬≤. Mindste grundl√¶ngde og bredde er 15 meter. Vejareal kan ikke indg√• ved beregning af minimumgrundst√łrrelsen. Generelt b√łr grunde til √•ben-lavt byggeri ikke v√¶re st√łrre end 1.000m2, hvis der ikke er s√¶rlige forhold, der taler for det som jordbundsforhold, s√¶rlige gr√łnne v√¶rdier og lignende.

 

Minimumsgrundst√łrrelsen for t√¶t-lavt byggeri (r√¶kkehuse, lodret lejlighedsskel) er mindst 150 m¬≤ og skal minimum udg√łre det dobbelte af boligarealet.

 

Der beregnes alene på baggrund af fysisk sammenhængende grundarealer.

 

3.3.3 Der er bop√¶lspligt i alle boliger, der er beliggende i byzone, eller som i √łvrigt har status af hel√•rsbolig. Hel√•rsboliger i sommerhusomr√•der kan dog √¶ndres til sommerhuse, men ikke tilbage igen.

 

3.3.4 Bebyggelsesprocenten i områder med åben-lavt boliger er 30 procent.

 

Bebyggelsesprocenten i områder med blandet bolig og erhverv er 35 procent.

 

Bebyggelsesprocenten i omr√•der med t√¶t-lav boliger i 1¬Ĺ etage er 35 procent, mens den er 40 procent i omr√•der med 2 etager, i begge tilf√¶lde for det samlede omr√•de med t√¶t-lav boliger. For den enkelte bolig kan bebyggelsesprocenten s√•ledes v√¶re v√¶sentligt h√łjere p√• grund af de ofte meget sm√• haver.

Bebyggelsesprocenten i områder med etageboliger er angivet i rammerne for de enkelte områder.

 

Bebyggelsesprocenten for offentlige form√•l er 45. Ved beregning af bebyggelsesprocenter kan vejareal kun medregnes, n√•r det ligger direkte i tilknytning til den del af grunden, der kan bygges p√• som f.eks. vejforl√łb langs grundens facade.

 

Afvigelser fra ovenstående bebyggelsesprocenter er angivet i rammerne for de enkelte områder. Nogle steder er de oprindelige bebyggelsesprocenter fastholdt, f.eks. 10 procent for sommerhuse, hvis det er vurderet, at der er særlige værdier at beskytte.

 

Sm√•bygninger kan opf√łres efter reglerne i bygningsreglementet.

 

3.3.5 Bygningsh√łjden er generelt maksimalt 8,5 meter.

 

I omr√•der med √•ben-lavt byggeri kan der bygges i op til 1¬Ĺ etage og i omr√•der med t√¶t-lav byggeri kan der bygges i op til 1¬Ĺ-2 etager.

 

Som udgangspunkt m√• der ikke terr√¶nreguleres mere end +/- ¬Ĺ meter. I omr√•der med st√łrre terr√¶nforskelle, s√łges det oprindelige terr√¶n fastholdt samtidig med, at der kan arbejdes med at sikre nogle funktionelle grunde og gode byggefelter. Her skal tages udgangspunkt i, at vandrette grunde giver en mere funktionel grund. Der kan arbejdes med niveauplaner.

 

3.3.6 Generelt er de fleste boligområder udlagt til enfamiliehuse. Der vil dog være mulighed for at bygge tæt-lavt byggeri i mange af disse områder.

 

Det kan dog kun ske efter en konkret vurdering i hvert enkelt tilf√¶lde, hvor f√łlgende forhold skal indg√• i vurderingen:

- Projektet skal have et omfang, der g√łr, at det kan fremst√• som et selvst√¶ndigt hele med egen identitet (det kan typisk ikke opn√•s med et dobbelthus eller 3-4 r√¶kkehuse).

- Projektet skal i sin udformning tage hensyn til det omkringliggende boligområde enten ved at underlægge sig dets struktur eller ved at skabe sin egen markante og spændende struktur (det kan typisk ikke opnås med tre stænger med ens rækkehuse).

- Projektet m√• ikke √łdel√¶gge boligomr√•dets helhed, hvorfor der b√•de skal ses p√• infrastruktur og bebyggelsesstruktur (det kr√¶ver typisk, at vejene skal kunne klare trafikken, og at boligomr√•dets v√¶rdier ikke m√• √łdel√¶gges ved et t√¶t-lav byggeri). Vurderes det, at der kan opf√łres et t√¶t-lav-projekt, skal det i √łvrigt f√łlge retningslinierne i de generelle rammer og i den konkrete delomr√•deramme.

 

3.3.7 Ubebyggede arealer, der ikke er veje stier, parkeringspladser eller lignende skal indrettes som haver/gr√łnne fristeder.

 

3.3.8 Fortætning skal ske i centerområder eller i centernære områder.

 

Fort√¶tning i √łvrige omr√•der er angivet under de enkelte omr√•der.

 

Fort√¶tning skal ske med byggeri, der fremh√¶ver omr√•dets karakter, skaber gode byrum og oplevelser og er med til at styrke bymilj√łet.

 

3.3.9 Alle nybyggerier skal overholde bestemmelserne i "Tilgængelighed for alle" (DS 3028:2001).

 

Bæredygtighed

3.3.10 I forbindelse med lokalplanlægning skal der med udgangspunkt i et byggeprojekt, området og områdets helhed indarbejdes bestemmelser, der sikrer det bæredygtige mest muligt - f.eks. i forbindelse med materialevalg, funktioner og lignende. Biofaktoren udregnes som angivet (LINK).

 

Biofaktoren i åben-lav boligområder skal være mindst 0,5.

 

Biofaktoren i tæt-lav boligområder skal være mindst 0,4.

 

Biofaktoren i etageboligområder skal tilstræbes at være mindst 0,3

 

Bevaring

3.3.11 Det skal sikres, at kulturhistoriske og milj√łm√¶ssige kvaliteter i et omr√•de bevares. P√• samme m√•de skal s√¶rligt karakteristiske bebyggelser sikres.

 

3.3.12 Ved nybyggeri, √¶ndringer af bygninger og facader skal byggeriet tilpasses omr√•det. Alternativt kan et st√łrre byggeri have sin egen s√¶regne stil, der er gennemf√łrt og gennemarbejdet. For √¶ldre bygninger skal enhver √¶ndring af bygningens udseende v√¶re med respekt for bygningens oprindelige udseende, opdeling og konstruktion.

 

3.3.13 Bygninger, der er erklæret bevaringsværdige i en lokalplan eller lignende må ikke ombygges udvendigt eller rives ned uden særlig tilladelse fra Byrådet.

 

Bevaringsv√¶rdige kulturmilj√łer og bygninger er beskrevet i rammerne for de enkelte omr√•der.

 

Erhverv i boligområder

3.3.14 Liberalt erhverv:

Muligt i alle boligomr√•der. Det omfatter f.eks. l√¶geklinik, tandl√¶ge, computer-virksomhed, revisor og lignende lette erhverv, hvis f√łlgende vilk√•r er opfyldt:

- Erhvervet skal altid være i tilknytning til en bolig for erhvervets ejer på ejendommen.

- Ejendommen skal fortsat have karakter af bolig. Erhvervet m√• s√•ledes ikke dominere, hvilket kan begr√¶nse muligheden for nogle af de √łvrige punkter.

- Der kan være en enkelt ansat ud over husstanden.

- Al parkering til bolig og erhverv skal finde sted på egen grund.

- Regler for skiltning er beskrevet i afsnittet om skiltning.

- Trafikken til og fra ejendommen m√• ikke v√¶re v√¶sentlig h√łjere end normalt for en bolig.

- Der m√• ikke v√¶re nogen form for udend√łrs oplag.

- Erhvervet m√• i √łvrigt ikke medf√łre gener for omgivelserne.

 

Boligområder med mulighed for mindre erhverv:

- Kun muligt i enkelte rammeområder, hvor det er nævnt specifikt.

- Ud over det, der er muligt ved liberalt erhverv, er kontorerhverv muligt.

- Der kan være op tre ansatte ud over husstanden.

 

Arealet af et liberalt erhverv kan h√łjst v√¶re 25% af det samlede bolig- og erhvervsareal, dog maksimalt 50 m2.

 

Hegn

3.3.15 Levende hegn skal plantes s√•ledes i forhold til skel, at det ikke gror ud over skel. Det g√¶lder is√¶r i forhold til vej og sti, mens der kan plantes i naboskel efter Hegnsloven. Faste hegn m√• placeres i naboskel (efter Hegnsloven). Faste hegn m√• ikke v√¶re h√łjere end 1,8 meter. I enkelte omr√•der kan faste hegn forbydes i naboskel. Ved niveauforskelle mellem ejendomme, skal den mulige hegnsh√łjde i skel vurderes konkret.

 

3.3.16 Der m√• generelt ikke hegnes med faste hegn i skel mod vej, sti og offentlige arealer samt i en afstand af 1,0 meter fra skellet. Til afsk√¶rmning af hegnet skal der mindst 0,5 meter fra skel, plantes h√¶k eller buske. Denne beplantning skal udf√łres samtidig med hegnets etablering og f√łres op i samme h√łjde som det faste hegn ‚Äď dog ikke h√łjere end 1,8 meter. I visse t√¶ttere byomr√•der kan der gives mulighed for faste hegn direkte i skel mod vej og sti p√• vilk√•r om hegnenes h√łjde og udformning.

 

Levende hegn m√• st√łttes af √•bne lave tr√•dhegn i de f√łrste √•r. Tr√•dhegnet skal placeres s√•ledes, at bevoksningen gror rundt om hegnet. Tr√•dhegnet m√• ikke v√¶re h√łjere end den h√łjde, som det levende hegn t√¶nkes holdt i.

 

Uryddelige forhold

3.3.17 I boligområder samt i områder til offentlige formål må der ikke hensættes :

- containere

- skurvogne

- både med en længde på over 6,0   

¬† meter eller en h√łjde p√• over 2,5

  meter  inklusiv et eventuelt stativ

- uindregistrerede k√łret√łjer herunder biler og campingvogne

- ombyggede containere og ombyggede skurvogne.

 

3.3.18 Der m√• ikke foretages udend√łrs oplag, herunder affald, m√łbler, h√•rde hvidevarer, bygningsmaterialer og lignende, med mindre det vurderes at v√¶re af underordnet betydning. Mindre oplag af haveaffald og kortvarige oplag af byggematerialer i forbindelse med byggeri er dog tilladt.

 

3.3.19 I alle områder kan for eksempel en uindregistreret bil dog henstilles i en helt lukket garage, hvor den ikke kan ses udefra.

 

Skiltning

3.3.20 Skiltning skal fortrinsvis ske på bygninger og tilpasses bygningens arkitektur og farver.

 

Skiltning skal v√¶re diskret b√•de i st√łrrelse, placering, antal skilte og farver. Normalt tillades kun et skilt. Skiltningen skal tage hensyn til, at det er placeret i et boligomr√•de og m√• ikke v√¶re belyst.

 

3.3.21 Der må kun skiltes i forbindelse med et lovligt registreret erhverv, der drives på eller fra ejendommen.

 

Skiltning ved butikker skal holdes til de bygninger eller bygningsdele, der bruges til butikken.

 

Der skal s√łges om alle former for skiltning. Byr√•det vurderer, om en ans√łgt skiltning opfylder kravene.

 

3.3.22 Bannere m√• anvendes til at g√łre opm√¶rksom p√• nye tiltag, s√¶rlige begivenheder, arrangementer og lignende. Bannere skal v√¶re lavet af ordentligt materiale og opsat forsvarligt. Bannere m√• kun oph√¶nges for en kortere periode umiddelbart i forbindelse med et arrangement eller lignende ‚Äď typisk maksimalt en m√•ned. Bannere skal i √łvrigt opfylde de √łvrige krav til skiltning herunder placering, udformning med mere. Bannere m√• kun anvendes i umiddelbar tilknytning til det, de reklamerer/ skilter for.

 

3.3.23 Ved skiltning og reklamering m√• ikke anvendes flag med fast vandretliggende pind eller lignende, idet flag altid skal h√¶nge l√łst som et traditionelt flag. Brugen af reklameflag m√• kun ske i omr√•der med st√łrre pladskr√¶vende butikker og s√¶rligt store udvalgsvarebutikker, og aldrig i bymidter og lokalcentre.

 

Energikilder
3.3.24 Solfanger- og solcelleanl√¶g skal v√¶re antirefleksbehandlede eller p√• anden m√•de sikret mest muligt mod refleksion og genskin. S√•danne anl√¶g skal v√¶re sorte eller m√łrkgr√•, og rammer skal v√¶re i samme farve som solcellerne eller hele anl√¶gget kan udf√łres i farver, der er tilpasset det eksisterende tag. Solceller og solfangere skal placeres umiddelbart over og i plan med facader og tagflader og m√• ikke rage ud over denne. Ved bevaringsv√¶rdige bygninger m√• der som udgangspunkt ikke ops√¶ttes s√•danne anl√¶g, mens der i s√¶rligt f√łlsomme bymilj√łer skal tages s√¶rlige hensyn, eventuelt v√¶re forbud mod s√•danne anl√¶g.

 

3.3.25 Varmepumper og lignende skal placeres p√• facaderne, s√• de er mest muligt skjult i forhold til det offentlige gaderum og tilpasses facadens farve og materiale mest muligt. Ved bevaringsv√¶rdige bygninger samt i s√¶rligt f√łlsomme bymilj√łer skal der tages s√¶rlige hensyn, eventuelt v√¶re forbud mod s√•danne anl√¶g.

 

3.3.26 Husstandsvindm√łller, minim√łller og lignende m√• ikke ops√¶ttes p√• bevaringsv√¶rdige ejendomme samt i f√łlsomme bymilj√łer og kulturmilj√łer. I √łvrige boligomr√•der m√• s√•danne m√łller kun ops√¶ttes, hvis de overholder g√¶ldende st√łjkrav og ikke fremst√•r som et markant teknisk anl√¶g.




 

 


Lovgrundlag

Retningslinjerne for boliger er fastsat i medf√łr af Planlovens ¬ß11a nr.2 og ¬ß11b.

 

Udpegningsgrundlag

Der er ikke foretaget nye udpegninger i dette afsnit. Der er ikke overtaget retningslinjer fra Regionplanen til dette afsnit. Alle retningslinier er overtaget fra kommuneplanerne og kun ændret i ringe omfang.




Halsnæs Kommune · Rådhuspladsen 1 · 3300 Frederiksværk · Telefon 4778 4000 · Fax 4778 4099 · mail@halsnaes.dk